Puede marcar la diferencia
Por DOUG PRICE
No hay escasez de terminología interesante en Bienes Raíces Comerciales. Un área específica de interés se encuentra en las descripciones entre una Cáscara Gris Fría y una Cáscara de Vainilla Cálida. Las definiciones generales tienen que ver con la forma en que los espacios en bruto o desocupados se pueden entregar a los nuevos inquilinos antes de que el espacio se construya para su uso específico. Este tema es especialmente importante, ya que las diferencias de cómo se entrega un espacio pueden afectar el costo de una transacción de decenas de miles a cientos de miles de dólares para el inquilino. Con todo esto en juego, vale la pena aprender a comprender las diversas definiciones de cómo se entrega un espacio.
Si bien hay múltiples sinónimos para cómo se entregan los espacios, un espacio desocupado o nuevo a menudo se describe como un espacio’ Shell’. Los dos tipos más comunes de espacios desocupados o’ Cáscaras ‘vienen con la terminología de una’ Cáscara Gris Fría ‘o una’Cáscara de Vainilla Cálida’. Echemos un vistazo más a fondo.
¿Qué es el espacio de Shell?
Espacio de concha denota la condición interior de un espacio inmobiliario comercial específico que no tiene mejoras o acabados interiores sustanciales. Con un nuevo desarrollo o nueva construcción, la mayoría de los espacios se entregan típicamente en una condición de concha; lo que significa que el espacio es esencialmente cuatro paredes perimetrales con un plan de piso principalmente abierto. El inquilino construye el espacio según sus parámetros específicos, lo que hace que ya no sea un shell, sino un espacio terminado o construido.
Además, un propietario o inquilino puede optar por demoler los acabados interiores de un espacio ya construido si los acabados específicos no son beneficiosos o necesarios para el próximo inquilino. Esto se considera devolver un espacio a una condición de Shell y a menudo se requiere antes de realizar una nueva construcción en un espacio de segunda generación.
La construcción de la carcasa generalmente denota el piso, las paredes perimetrales y el techo de un local cerrado y puede incluir algunas mejoras de HVAC, electricidad o plomería, pero no las paredes internas, la división del espacio interior, los acabados o accesorios individualizados para inquilinos.
Esencialmente, un espacio de Shell es una caja abierta que está lista para que un inquilino construya o instale sus accesorios únicos. Sin embargo, la diferencia del «tipo de shell» es donde los detalles pueden tener un impacto significativo en el costo para un inquilino. Echemos un vistazo a las diferencias entre una Cáscara Gris Fría y una Cáscara de Vainilla Cálida.
¿Qué es una concha gris fría?
Una Carcasa Gris Fría se define más a menudo a través de la comprensión de las dos palabras descriptoras principales antes de la palabra shell:
- Frío: típicamente significa que el espacio no tiene HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado) disponible o instalado en el espacio; y por lo tanto, el espacio no puede calentarse (o enfriarse) antes de que se instale el HVAC. En este caso, será necesario instalar o suministrar en el espacio una o varias unidades de climatización para llevar calefacción, ventilación y aire acondicionado al espacio. Por lo tanto, el espacio es frío.
- Gris: por lo general significa que el espacio no tiene otras mejoras, como las paredes terminadas con paneles de yeso y pintadas, una rejilla de techo desplegable y azulejos o un techo de paneles de yeso, iluminación adecuada instalada, pisos o cualquier otra mejora estándar, como un baño, oficinas construidas, etc. La palabra gris se refiere al hecho de que el piso y las paredes exteriores a menudo son del color gris debido al piso o las paredes de concreto sin tratar.
Una carcasa Gris fría es esencialmente un espacio sin climatización o acabados de cualquier sustancia real. Muchas veces, los propietarios también dejan una parte del piso o incluso todo el piso en condiciones de suciedad sin verter concreto, si asumen que el futuro inquilino necesitará instalar plomería pesada.
¿Qué es una Cáscara de Vainilla Caliente?
En comparación, una Cáscara de Vainilla Cálida está cerca de lo opuesto a una Cáscara Gris Fría, como se define por:
- Cálido: el espacio tiene un sistema de climatización conectado y funcional, o al menos está conectado al local y listo para ser conectado. Cálido significa que el espacio se puede calentar y / o enfriar sin agregar un nuevo sistema de climatización.
- Vainilla: típicamente se refiere al espacio que tiene paredes exteriores terminadas con paneles de yeso, un techo con rejilla desplegable con azulejos del techo o un techo de paneles de yeso, con iluminación instalada, CLIMATIZACIÓN distribuida y, a menudo, también incluye algún nivel de construcción adicional, como baños terminados con agua corriente, alcantarillado, plomería, accesorios, etc. El espacio también puede contener algún nivel de construcción adicional, como cualquier cantidad de oficinas o paredes adicionales y habitaciones interiores.
Una Cálida cáscara de vainilla es esencialmente un espacio con climatización y las cuatro paredes y el techo terminados.
Muchos propietarios de edificios comerciales y de oficinas prepararán un espacio vacío en condiciones de entrega con Cáscara de vainilla Caliente para que ciertos inquilinos puedan mudarse inmediatamente con ajustes muy menores al espacio o simplemente con la instalación de muebles, accesorios y equipos específicos para el inquilino.
Sin embargo, hay algunos inquilinos que prefieren una Cáscara Gris Fría frente a una Cáscara de Vainilla Cálida si tienen requisitos únicos para sus sistemas mecánicos, plomería u otros acabados. Una cáscara de vainilla podría requerir que el Inquilino reemplace algunas de las mejoras que un propietario ya haya realizado, como reubicar los baños o actualizar sus acabados, seleccionar un tipo diferente de techo y accesorios de iluminación, y más.
Dependiendo del nivel de acabados en una Cáscara de Vainilla Cálida, es posible que un propietario gaste de 5 50,000 a 1 100,000 en mejoras que el inquilino podría arrancar o actualizar de inmediato. Es decir, si el propietario gasta dinero en una rejilla de techo, luces y un lugar de baño específico, pero el inquilino quiere algo diferente, puede haber una pérdida saludable de tiempo y dinero. Ese dinero habría sido mejor programado para que el inquilino lo usara en los artículos y acabados exactos que querían versos de lo que el propietario ya había puesto en el espacio.
Mientras que muchos inquilinos minoristas o inquilinos de oficinas tradicionales pueden preferir la entrega de una Carcasa de vainilla para acelerar su ocupación y reducir sus gastos de construcción, la mayoría de los proveedores de atención médica están mucho mejor tomando un espacio en un formato de carcasa Gris Frío. La razón es que un inquilino de atención médica puede utilizar mejor el equivalente del dinero que el propietario habría gastado en un espacio y en su lugar utilizar ese dinero para las actualizaciones exactas que el inquilino desea. Hay momentos en que el propietario ya ha gastado el dinero en entregar una cáscara de vainilla, que en ese caso simplemente obtiene lo que el propietario ya ha decidido. Sin embargo, también hay muchas situaciones, especialmente con la construcción nueva, en las que si llega a la propiedad o al propietario lo suficientemente temprano en las negociaciones, puede determinar el tipo de entrega como parte de sus negociaciones para el espacio.
Comprender estos términos únicos al evaluar espacios comerciales de bienes raíces lo ayudará a tomar la decisión más informada y le dará una ventaja durante sus negociaciones.
Doug Price es un agente de CARR Healthcare, el proveedor líder del país de servicios de bienes raíces comerciales para inquilinos y compradores de atención médica. Cada año, miles de profesionales de la salud confían en CARR para lograr los términos más favorables en sus negociaciones de arrendamiento y compra. El equipo de expertos de CARR ayuda con nuevas empresas, renovaciones de arrendamiento, expansiones, reubicaciones, oficinas adicionales, compras y transiciones de prácticas. Las prácticas de atención médica eligen CARR para ahorrarles una cantidad sustancial de tiempo y dinero, al tiempo que se aseguran de que sus intereses siempre sean los primeros. Contacta a Doug en [email protected]