La Estrategia No. 1 Para Construir Un Imperio de Propiedades de Alquiler

Es imposible comprar suficiente propiedad de alquiler para jubilarse, ¿verdad? Simplemente toma demasiado tiempo ahorrar, comprar una propiedad y un poco de alquiler durante años

Solo necesita demasiado dinero para los pagos iniciales para seguir comprando.

Incorrecto.

Es cierto que comprar una propiedad de alquiler es un proceso muy intensivo de capital y es cierto que generalmente necesita un 20-25% de descuento para sus compras (excepto sus primeras que pueden ir FHA o VA).

También es cierto que la mayoría de las personas no tienen fondos ilimitados y no pueden seguir apostando entre un 20 y un 25%.

Pero esta es la cuestión: no tienes que seguir apostando dinero.

Hay una estrategia realmente simple que te permite evitar hacer todo eso. Lo adivinaste, se llama la estrategia BRRR y voy a entrar en eso con mucho detalle. Pero primero

Una historia rápida sobre cómo me retiré usando el método de bienes raíces BRRR.

Estrategia BRRR Durante la Gran Recesión

Hace mucho tiempo empecé a usar la estrategia BRRR antes de que nadie la llamara la estrategia BRRR.

En pocas palabras, es una forma de comprar una propiedad que le permite preservar el capital para comprar más y más propiedades con el tiempo.Voy a entrar en detalles en un minuto, pero quiero llevarlos de vuelta al 2009 al 2013 durante la parte más profunda de la gran recesión.

Nadie tenía trabajo. Nadie podía pagar el alquiler. Los precios de la vivienda cayeron como una roca y se alinearon como un paciente de hospital. No hubo despedida.

Era desesperación en todas partes.

Lo llaman la gran recesión, pero en términos históricos, fue claramente una depresión.

decided y decidí entrar en el sector inmobiliario.

Todo el mundo decía que estaba loco, y estaba un poco loco. Mucha gente acababa de perderlo todo, los inquilinos no pagaban, los desalojos estaban ocurriendo por todas partes. Fue duro.

Pero, las ofertas se podían encontrar en todas partes. El otro beneficio fue que nadie tenía contratistas de trabajo fáciles de encontrar y trabajarían por 1/3 de lo que cobran ahora.

La parte difícil fue encontrar dinero para invertir y encontrar bancos para prestar.

Compré mi primera familia de 3 en 2009, luego compré una familia de 4 años más tarde a principios de 2012. Esta es una foto de la familia 4, sexy ¿no?

En 2015 tenía más de 20 unidades. En 2017 tenía alrededor de 35, y ahora en 2018 me he mudado a complejos de apartamentos y tengo más de 470.

Esta es la estrategia que utilicé para seguir comprando más propiedades mientras continuamente ponía más dinero en mi bolsillo.

Así es como funciona la inversión de brrr en bienes raíces.

Usando la Estrategia BRRR para Construir una Cartera de Propiedades de Alquiler

La esencia general del método BRRR es agregar suficiente valor a una propiedad para que cuando la refinancie obtenga la mayor parte, si no la totalidad, de su capital. Esto le permite tomar su dinero y usarlo una y otra vez para comprar ofertas.

En caso de que aún no lo sepa, BRRR significa Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar. Alternativamente, algunas personas lo llaman el método BRRRR, que significa exactamente lo mismo, excepto que la última R significa «repetir».»

Entonces, el método BRRRR es Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir.

Paso 1-Comprar

Hay 3 partes básicas para comprar cualquier propiedad: encontrar, analizar y cerrar el trato.

Encontrar una oferta

La parte más importante de la estrategia de bienes raíces de BRRR es encontrar grandes ofertas. Sin una oferta increíble, simplemente no funciona (pero eso es cierto sobre hacer dinero en bienes raíces de todos modos).

En general, las personas se refieren a las ofertas como «fuera del mercado» y «en el mercado».»Un acuerdo fuera del mercado es esencialmente cada venta que no aparece con un vendedor de bienes raíces en un servicio de listado como el MLS, LoopNet o Co-estrella.

Hay un montón de maneras de encontrar grandes ofertas fuera del mercado. Estos incluyen:

• a Partir de un sitio Web del Inversor
• Correo Directo
• Llamando a las Puertas
• Bandido Signos
• MLS
• Pájaro-Perros

…y un par de docenas más métodos. ¡Lo único que te limita es tu imaginación!

Analizar la propiedad de alquiler

Es importante tener un par de calculadoras diferentes para hacer este trabajo. La más importante es su calculadora de «parte posterior de la servilleta».

La razón por la que una calculadora como esta es tan importante es porque literalmente verás cientos de ofertas. Es imposible usar una calculadora avanzada y seleccionar docenas de ofertas a la semana.

En su lugar, es mejor usar una calculadora muy simple, agregar los números básicos y ver si está remotamente cerca.

Una vez que lo hagas, puedes aceptar el trato y hacer un análisis más profundo. Si no es bueno, simplemente tíralo a un lado y habrás ahorrado horas de tu tiempo.

He creado una calculadora de BRRR gratuita para que la uses en la pantalla de ofertas.

Cerrar tratos

La parte más importante de cerrar un trato es….financiarlo.

Hablaremos un poco más sobre el financiamiento al final cuando hablemos del tercer R-Refinanciamiento, pero es importante saber que su financiamiento por adelantado será diferente de cómo refinanciará el acuerdo.

Por adelantado, generalmente está utilizando dinero en efectivo o algún tipo de dinero privado o duro. A los bancos no les gusta el riesgo, y los negocios que necesitan trabajo se consideran riesgosos.

Al usar dinero en efectivo o dinero privado, podrá comprar algo con un poco de riesgo para que pueda agregar valor.

La otra razón se debe a que las propiedades en dificultades a menudo necesitan cerrarse rápidamente. Los bancos son todo menos rápidos.

Entonces, la clave aquí es usar dinero privado para comprar, luego refinanciar en algo a más largo plazo, como un buen préstamo comercial convencional o a largo plazo.

Paso 2-Rehabilitación

No desea rehabilitar una propiedad de alquiler de BRRR de la misma manera que arreglaría un flip.

Cuando analizas un proyecto para darle la vuelta, observas el costo del trabajo frente al aumento de valor. Si una cocina cuesta 10k y aumenta el valor en 15k, entonces tiene un retorno del 50% (15k – 10k = retorno de 5k. Un retorno de 5k dividido por 10k invertido = 50% de retorno).

Esa misma cocina puede agregar valor a su alquiler, pero como no la está vendiendo, es la forma incorrecta de medir el valor.

Que 1 10k podría agregar 1 15k en valor, pero agregar apenas nada en alquiler adicional. Ya que estamos buscando flujo de efectivo, prefiero centrarme en renovaciones que se sumen a la cantidad de alquiler que puedo cobrar.

BRRR Paso 3-Alquilar la Unidad

Encontrar excelentes inquilinos que pagarán alquileres de mercado (o superiores) es clave para su estrategia. Los 3 pasos clave son encontrar, filtrar y retener.

Paso 4-Refinanciación

El objetivo es recuperar su dinero para que pueda repetir el proceso, lo que hace que este paso sea el más crucial.

debido a que las reglas para los préstamos comerciales son diferentes de los préstamos personales, demos un paso atrás y repasemos las reglas / requisitos para los préstamos comerciales:

• Necesitará alrededor de 2 años de «experiencia».»Esto puede ser experiencia de rehabilitación, experiencia de propietario o incluso experiencia como agente de bienes raíces si puede convencer al banco de que es directamente aplicable.
• La mayoría de los bancos requieren más de 6 meses de» condimento » antes de financiarlo al precio de mercado en lugar del precio de compra. Esto significa que la propiedad ha sido estable, fija y alquilada durante aproximadamente ese período de tiempo. Básicamente, necesitan que justifiques el precio más alto con alguna evidencia de estabilidad y rentas mejoradas.
• Los bancos prestan entre el 75 y el 80% del valor de tasación en este tipo de negocio.

No es difícil ver el «truco» una vez que se establecen todos los criterios.

• Los bancos prestarán alrededor del 75% del valor tasado después de 6 meses de condimentación.
• Las aletas de la casa buscan estar «all in» por alrededor del 75-80% del valor de la propiedad.

Por lo tanto, compre una propiedad de alquiler como si fuera a darle la vuelta, luego refinanciarla, obtendrá todo su dinero en efectivo más los ingresos por alquiler a largo plazo.

Pero, para que este sistema funcione bien, debe poder estar «all in» por alrededor del 75-80% del valor.

Paso 5-Repita y BRRR Más (también conocido como brrrr)

Una vez que tenga la mayor parte o la totalidad de su dinero de vuelta, es hora de encontrar otro acuerdo de bienes raíces para BRRRR! La R extra significa Repetición.

Tendrá su reembolso en efectivo y un nuevo flujo de ingresos. ¿Podría mejorar la vida?