A No. 1 Strategy to Build a Rental Property Empire

lehetetlen annyi bérlakást vásárolni, hogy nyugdíjba vonulhasson, igaz? Egyszerűen túl sokáig tart, hogy mentse fel, ingatlant vásárolni, és egy kis bérleti évek alatt

csak kell túl sok pénzt előleget, hogy folyamatosan vásárol.

rossz.

igaz, hogy a bérleti ingatlan vásárlása nagyon tőkeigényes folyamat, és igaz, hogy általában 20-25% – ra van szüksége a vásárlásokhoz (kivéve az első néhányat, amelyek FHA vagy VA lehetnek).

az is igaz, hogy a legtöbb embernek nincs korlátlan pénzeszköze, és nem tudja folyamatosan 20-25% – ot csökkenteni.

de itt van a dolog – nem kell folyamatosan letenni a pénzt.

van ez a nagyon egyszerű stratégia, amely lehetővé teszi, hogy elkerülje mindezt. Kitalálta, ezt hívják BRRR stratégiának, és ebbe nagyon részletesen belemegyek. De először…

egy gyors történet arról, hogyan mentem nyugdíjba a BRRR ingatlan módszerrel.

BRRR stratégia a nagy recesszió idején

régen elkezdtem használni a BRRR stratégiát, mielőtt bárki is BRRR stratégiának nevezte volna.

dióhéjban ez egy olyan ingatlanvásárlás, amely lehetővé teszi a tőke megőrzését annak érdekében, hogy idővel egyre több ingatlant vásároljon.

megyek, hogy részletesen róla egy perc, de azt akarom, hogy vigyen vissza 2009 keresztül 2013 alatt a legmélyebb része a nagy recesszió.

senkinek nem volt munkája. Senki sem engedheti meg magának, hogy bérleti díjat fizessen. A lakásárak zuhantak, mint egy szikla, és laposak voltak, mint egy kórházi beteg. Nem volt visszapattanás.

mindenhol csak kétségbeesés volt.

nagy recessziónak hívják, de történelmi szempontból egyértelműen depresszió volt.

… és úgy döntöttem, hogy ingatlanba kerülök.mindenki azt mondta, hogy őrült vagyok, és egy kicsit őrült is. Sok ember elvesztette mindent, a bérlők nem fizettek, a kilakoltatások mindenütt megtörténtek. Kemény volt.

de az ajánlatok mindenhol megtalálhatók. A másik előnye az volt, mivel senki sem volt munka vállalkozók voltak könnyű megtalálni, és dolgozni 1/3 amit díjat most.

a nehéz része volt találni pénzt befektetni, és megtalálni a bankok hitelezni.

az első 3 családot 2009-ben vettem, majd néhány évvel később, 2012 elején vettem egy 4 családot. Ez egy kép a 4 családról, szexi, nem?

2015 – re több mint 20 egységem volt. 2017-re körülbelül 35 volt, és most 2018-ban költöztem fel az apartman komplexumokba, és több mint 470.

Ez az a stratégia, amellyel folyamatosan több ingatlant vásároltam, miközben folyamatosan több pénzt tettem a zsebembe.

itt van, hogyan brrr befektetés működik az ingatlan.

A BRRR stratégia használata a bérleti ingatlan portfólió felépítéséhez

a BRRR módszer általános lényege, hogy elegendő értéket adjon hozzá egy ingatlanhoz, hogy amikor refinanszírozza, akkor a legtöbbet kapja, ha nem az összes tőkéjét. Ez lehetővé teszi, hogy a pénzt, és használja újra és újra vásárolni foglalkozik.

csak abban az esetben, ha még nem ismeri, a BRRR a Buy, Rehab, Rent, Refinance rövidítést jelenti. Alternatív megoldásként, egyesek BRRRR módszernek hívják, amely pontosan ugyanazt jelenti, kivéve az utolsó R jelentése ” ismétlés.”

tehát a BRRRR módszer Vásárlás, rehabilitáció, bérlés, refinanszírozás, ismétlés.

1. lépés-vásárlás

az ingatlan megvásárlásának 3 alapvető része van – megtalálni, elemezni és lezárni az üzletet.

üzlet keresése

a BRRR ingatlanstratégiájának legfontosabb része a nagyszerű ajánlatok megtalálása. Anélkül, hogy egy csodálatos üzlet, ez egyszerűen nem működik (de ez a fajta igaz a pénzt az ingatlan egyébként).

általában az emberek az ügyleteket “off-market” és “on-market” néven említik.”A piacon kívüli ügylet lényegében minden olyan eladás, amely nem szerepel egy ingatlanértékesítővel egy olyan tőzsdei szolgáltatásban, mint az MLS, a LoopNet vagy a CoStar.

van egy csomó módon, hogy megtalálják a nagy off-market foglalkozik. Ezek közé tartozik:

• kezdő befektető honlapján
• Direct Mail
• kopogtat az ajtókon
• Bandit jelek
• MLS
• Bird-Dogs

… és egy pár tucat további módszerek. Az egyetlen dolog, ami korlátozza Önt, a képzeleted!

A Bérleti Ingatlan elemzése

fontos, hogy legyen néhány különböző számológép a munka elvégzéséhez. A legfontosabb a” szalvéta hátulja ” számológép.

Az ok, amiért egy számológép, mint ez annyira fontos, mert akkor szó szerint nézd meg több száz foglalkozik. Lehetetlen egy fejlett számológépet használni, és hetente több tucat üzletet selejtezni.

ehelyett a legjobb egy nagyon egyszerű számológépet használni, bedobni az alapszámokat, és csak megnézni, hogy távolról is közel van-e.

miután ezt megtette, megteheti az üzletet, és mélyebb elemzést végezhet. Ha nem jó, csak dobja félre, és órákat spórolt meg az idejéből.

összeállítottam egy ingyenes brrr számológépet, amelyet az ajánlatok szűrésére használhat.

ügyletek lezárása

az ügylet lezárásának legfontosabb része….finanszírozni.

a végén egy kicsit többet fogunk beszélni a finanszírozásról, amikor a harmadik R – Refinanszírozásról beszélünk, de fontos tudni, hogy a finanszírozás elöl más lesz, mint az ügylet refinanszírozása.

elöl, általában készpénzt vagy valamilyen magán-vagy kemény pénzt használ. A bankok nem szeretik a kockázatot, és a munkát igénylő üzleteket kockázatosnak tekintik.

segítségével készpénz vagy magánpénz, akkor képes lesz arra, hogy megvásárol valamit egy kis kockázatot, így hozzáadott értéket.

a másik ok az, hogy a bajba jutott tulajdonságoknak gyakran gyorsan be kell záródniuk. A bankok nem gyorsak.

tehát a legfontosabb itt az, hogy magánpénzt vásároljon, majd refinanszírozza valami hosszabb távra, például egy jó hagyományos vagy hosszú távú kereskedelmi hitelre.

2. lépés-Rehab

nem akarja rehabilitálni a BRRR bérleti ingatlant ugyanúgy, mint egy flipet.

amikor egy projektet flip-re elemez, akkor a munka költségét veszi figyelembe az érték növekedésével szemben. Ha egy konyha 10K-ba kerül, és 15K-val növeli az értéket, akkor 50% – os megtérülése van (15k-10K = 5K visszatérés. 5K hozam osztva 10K befektetett = 50% hozam).

ugyanaz a konyha hozzáadott értéket adhat a bérleti díjhoz, de mivel nem értékesíti, ez a rossz módszer az érték mérésére.

Ez a 10 ezer dollár 15 ezer dollárt adhat hozzá, de alig ad hozzá extra bérleti díjat. Mivel pénzforgalmat keresünk, inkább a felújításokra összpontosítok, amelyek növelik a bérleti díj összegét.

BRRR 3.lépés – az egység bérlése

stratégiájának kulcsa a nagyszerű bérlők megtalálása, amelyek piaci (vagy magasabb) bérleti díjakat fizetnek. A 3 legfontosabb lépés a keresés, a képernyő és a megtartás.

4.lépés – refinanszírozás

a cél az, hogy visszakapja a pénzét, így megismételheti a folyamatot, ami ezt a lépést a legfontosabbá teszi.

mivel a kereskedelmi hitelezés szabályai eltérnek a személyes hitelezéstől, tegyünk egy gyors lépést hátra, és vegyük át a kereskedelmi hitelezés szabályait/követelményeit:

• körülbelül 2 éves “tapasztalatra lesz szüksége.”Ez lehet rehabilitációs tapasztalat, bérbeadó tapasztalat, vagy akár ingatlanügynöki tapasztalat, ha meggyőzheti a bankot arról, hogy közvetlenül alkalmazható.
• a legtöbb bank 6+ hónapos “fűszerezést” igényel, mielőtt a vételár helyett a piaci áron finanszíroznák. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan stabil, rögzített és bérelt körülbelül ebben az időszakban. Alapvetően szükségük van arra, hogy igazolja a magasabb árat a stabilitás és a jobb bérleti díjak bizonyítékával.
• a bankok az értékelt érték 75-80% – át kölcsönzik ilyen ügyletekre.

nem nehéz látni a” trükköt”, miután az összes kritériumot meghatározták.

• a bankok az értékelt érték körülbelül 75% – át kölcsönzik 6 hónapos fűszerezés után.
• Ház békaláb keres, hogy “all in” mintegy 75-80% – a az ingatlan értékét.

tehát vásároljon olyan bérleti ingatlant, mintha megfordítaná, majd csak refinanszírozza – az összes készpénzt visszatéríti, plusz a hosszú távú bérleti jövedelmet.

de ahhoz, hogy ez a rendszer jól működjön, képesnek kell lennie arra, hogy az érték 75-80% – ában “all in” legyen.

5. lépés-ismétlés és BRRR több (aka brrrr)

miután a legtöbb vagy az összes pénzt vissza, itt az ideje, hogy talál egy másik ingatlan foglalkozik BRRRR! Az extra R jelentése ismétlés.

visszakapod a pénzedet és egy új bevételi forrást. Lehetne jobb az élet?