ez lehet, hogy a különbség
DOUG PRICE
nincs hiány érdekes terminológia kereskedelmi ingatlan. Az egyik különleges érdeklődési terület a hideg szürke héj és a meleg vanília héj közötti leírásokban található. Az Általános meghatározások ahhoz kapcsolódnak, hogy a nyers vagy kihasználatlan tereket hogyan lehet új bérlőknek szállítani, mielőtt a helyet kiépítenék annak sajátos felhasználására. Ez a téma különösen fontos, mivel a tér átadásának különbségei több tízezer-százezer dollárral befolyásolhatják a tranzakció költségeit a bérlő számára. Ezzel a téttel érdemes megtanulni a tér átadásának különféle meghatározásait.
bár több szinonimája van a terek átadásának, egy üres vagy új teret gyakran ‘Shell’ térnek neveznek. A két leggyakoribb típusú üres terek vagy ‘ kagyló ‘jön a terminológia vagy a’ hideg szürke héj ‘vagy a’meleg vanília héj’. Vessünk egy további pillantást.
mi az a Shell tér?
a Héjterület egy adott kereskedelmi ingatlanterület belső állapotát jelöli, amely nem rendelkezik jelentős belső fejlesztésekkel vagy befejezésekkel. Új fejlesztéssel vagy új konstrukcióval a legtöbb teret általában héj állapotban szállítják; ami azt jelenti, hogy a tér lényegében négy kerületű fal, elsősorban nyitott alaprajzzal. A bérlő ezután felépíti a helyet a saját paramétereihez, ami miatt már nem héj, hanem kész vagy beépített hely.
ezenkívül a bérbeadó vagy a bérlő dönthet úgy, hogy lebontja a már beépített tér belső felületét, ha a konkrét befejezések nem előnyösek vagy a következő bérlőnek szükségesek. Ez úgy tekinthető, hogy a szóköz visszatér a héj állapotába, és gyakran szükséges, mielőtt egy második generációs térre új építést hajtana végre.
a héjszerkezet általában a zárt helyiségek padlóját, peremfalait és tetőjét jelöli, és tartalmazhat néhány HVAC-t, elektromos vagy vízvezeték-javítást, de nem belső falakat, belső tér particionálást, egyedi bérlői befejezéseket vagy szerelvényeket.
lényegében egy Shell tér egy nyitott doboz, amely készen áll a bérlő építeni, vagy telepíteni az egyedi berendezési tárgyak. A shell típusa közötti különbség azonban az, ahol a részletek jelentős hatást gyakorolhatnak a bérlő költségeire. Vessünk egy pillantást a hideg szürke héj és a meleg vanília héj közötti különbségekre.
mi a hideg szürke héj?
a hideg szürke héj leggyakrabban a shell szó előtti két fő leíró szó megértésével definiálható:
- hideg: általában azt jelenti, hogy a térben nincs rendelkezésre álló vagy telepített HVAC (fűtés, szellőzés és légkondicionálás); ezért a helyet nem lehet fűteni (vagy hűteni) a HVAC telepítése előtt. Ebben az esetben egy HVAC egységet vagy egységeket kell telepíteni vagy szállítani a térbe annak érdekében, hogy Fűtés, szellőzés és légkondicionálás kerüljön a térbe. Ezért a tér hideg.
- Szürke: általában azt jelenti, hogy a térnek nincs más fejlesztése, például a falak gipszkartonnal befejezve és festve, csepp mennyezeti rács és csempe vagy gipszkarton mennyezet, megfelelő világítás telepítve, padló, vagy bármilyen más szabványos fejlesztés, például mellékhelyiség, beépített irodák stb. A szürke szó arra utal, hogy a padló és a külső falak gyakran szürke színűek a kezeletlen betonpadló vagy falak miatt.
a hideg szürke héj lényegében olyan tér, amelynek nincs HVAC vagy bármilyen valódi anyag felülete. Sokszor a földesurak a padló egy részét vagy akár az egész padlót is szennyeződés állapotban hagyják beton öntése nélkül, ha feltételezik, hogy a leendő bérlőnek nehéz vízvezetéket kell telepítenie.
mi a meleg vanília héj?
összehasonlításképpen: a meleg vanília héj közel áll a hideg szürke héj ellentétéhez, amint azt a:
- Meleg: A tér van egy HVAC rendszer csatlakoztatva és funkcionális, vagy legalábbis csatlakozik a helyiségek és készen kell akasztani. A meleg azt jelenti, hogy a tér új HVAC rendszer hozzáadása nélkül fűthető és / vagy hűthető.
- vanília: általában arra a térre utal, amely befejezte a külső falakat gipszkartonnal, egy csepphálós mennyezet mennyezeti csempékkel vagy gipszkarton mennyezettel, beépített világítással, elosztott HVAC-val, és gyakran tartalmaz bizonyos szintű kiegészítő felépítést is, például egy kész mellékhelyiség(ek) folyó vízzel, csatornával, vízvezetékkel, szerelvényekkel stb. A tér tartalmazhat bizonyos szintű kiegészítő felépítést is, például bármilyen mennyiségű irodát vagy további falakat és belső helyiségeket.
a meleg vanília héj lényegében egy tér HVAC és a négy fal és a mennyezet kész.
mind a kiskereskedelmi, mind az irodaházak sok bérbeadója egy üres helyet készít egy meleg Vaníliahéj-szállítás állapotában, hogy bizonyos bérlők képesek legyenek azonnal beköltözni a tér nagyon kisebb kiigazításával, vagy egyszerűen a bérlő specifikus bútorainak, berendezéseinek és berendezéseinek telepítésével.
vannak azonban olyan bérlők, akik inkább a hideg szürke héjat részesítik előnyben a meleg vanília héjjal szemben, ha egyedi követelményeik vannak mechanikai rendszereikre, vízvezetékükre vagy más felületükre. A vanília héj megkövetelheti a bérlőtől, hogy cserélje ki azokat a fejlesztéseket, amelyeket a bérbeadó már elvégzett, például a mellékhelyiségek áthelyezését vagy a befejezések korszerűsítését, más típusú mennyezet és világítótestek kiválasztását és így tovább.
a meleg vanília héj befejezésének szintjétől függően a bérbeadó 50 000-100 000 dollárt költhet olyan fejlesztésekre, amelyeket a bérlő azonnal kitéphet vagy frissíthet. Ez azt jelenti, hogy ha a bérbeadó pénzt költ egy adott mennyezeti rácsra, lámpákra és mellékhelyiségre, de a bérlő valami mást akar, akkor mind az idő, mind a pénz egészséges pazarlása lehet. Ez a pénz lett volna jobb pala a bérlő használni a pontos tételek és befejezi akartak verseket, amit a bérbeadó már fel a térbe.
míg sok kiskereskedelmi bérlő vagy hagyományos irodabérlő előnyben részesítheti a vanília héj szállítását, hogy felgyorsítsa a foglaltságot és csökkentse az építési költségeket, a legtöbb egészségügyi szolgáltató sokkal jobb, ha helyet foglal el hideg szürke héj formátumban. Ennek oka az, hogy az egészségügyi bérlő jobban kihasználhatja azt a pénzt, amelyet a bérbeadó egy helyre költött volna, és ehelyett felhasználhatja ezt a pénzt a bérlő pontos frissítéseire. Vannak esetek, amikor a bérbeadó már elköltötte a pénzt egy vanília héj szállítására, amely ebben az esetben egyszerűen megkapja azt, amit a bérbeadó már döntött. Vannak azonban olyan helyzetek is, különösen az új építés esetén, amikor ha a tárgyalások során elég korán eljut az ingatlanhoz vagy a bérbeadóhoz, akkor meghatározhatja a szállítás típusát a térre vonatkozó tárgyalások részeként.
ezeknek az egyedi kifejezéseknek a megértése a kereskedelmi ingatlanok értékelésekor segít a leginkább tájékozott döntés meghozatalában, és előnyt jelent a tárgyalások során.
Doug Price a CARR Healthcare ügynöke, az ország vezető kereskedelmi ingatlanszolgáltatója az egészségügyi bérlők és vásárlók számára. Minden évben több ezer egészségügyi Praxis bízik a CARR-ban, hogy a bérleti és vásárlási tárgyalások során a legkedvezőbb feltételeket érje el. A CARR szakértői csapata segíti az induló vállalkozásokat, a bérleti szerződések megújítását, bővítéseket, áthelyezéseket, további irodákat, vásárlásokat és gyakorlati átmeneteket. Az egészségügyi praxisok a CARR-t választják, hogy jelentős időt és pénzt takarítsanak meg nekik; miközben biztosítják, hogy érdekeik mindig az elsők. Lépjen kapcsolatba Doug-val a Doug-ná[email protected]