La Stratégie No. 1 Pour Construire Un Empire Immobilier Locatif

Il est impossible d’acheter suffisamment de biens locatifs pour prendre sa retraite, n’est-ce pas? Il faut tout simplement trop de temps pour économiser, acheter une propriété et un peu de loyer au fil des ans

Vous avez juste besoin de trop d’argent pour les acomptes pour continuer à acheter.

Faux.

Il est vrai que l’achat d’un bien locatif est un processus très exigeant en capital et il est vrai que vous avez généralement besoin de 20 à 25% de réduction pour vos achats (sauf vos premiers qui peuvent aller en FHA ou en VA).

Il est également vrai que la plupart des gens n’ont pas de fonds illimités et ne peuvent pas continuer à baisser de 20 à 25%.

Mais voici la chose – vous n’avez pas à continuer à mettre de l’argent.

Il y a cette stratégie vraiment simple qui vous permet d’éviter de faire tout cela. Vous l’avez deviné, cela s’appelle la stratégie BRRR et je vais y aller avec beaucoup de détails. Mais d’abord

Une histoire rapide sur la façon dont j’ai pris ma retraite en utilisant la méthode immobilière BRRR.

Stratégie BRRR Pendant la Grande Récession

Il y a longtemps, j’ai commencé à utiliser la stratégie BRRR avant que personne ne l’appelle la stratégie BRRR.

En un mot, c’est un moyen d’acheter une propriété qui vous permet de préserver le capital afin d’acheter de plus en plus de propriétés au fil du temps.

Je vais entrer dans les détails dans une minute, mais je veux vous ramener de 2009 à 2013 pendant la partie la plus profonde de la grande récession.

Personne n’avait d’emploi. Personne ne pouvait se permettre de payer un loyer. Les prix des logements ont chuté comme un rocher et sont alignés comme un patient hospitalisé. Il n’y a pas eu de rebond.

C’était juste du désespoir partout.

Ils l’appellent la grande récession, mais en termes historiques, c’était clairement une dépression.

andet j’ai décidé de me lancer dans l’immobilier.

Tout le monde disait que j’étais fou, et j’étais un peu fou. Beaucoup de gens venaient de tout perdre, les locataires ne payaient pas, les expulsions se produisaient partout. C’était dur.

Mais, des offres pouvaient être trouvées partout. L’autre avantage était que personne n’avait d’entrepreneurs de travail étaient faciles à trouver et travailleraient pour 1/3 de ce qu’ils facturent maintenant.

Le plus dur a été de trouver de l’argent pour investir et de trouver des banques pour prêter.

J’ai acheté ma première famille 3 en 2009, puis j’ai acheté une famille 4 quelques années plus tard début 2012. C’est une photo de la famille 4, sexy n’est-ce pas?

En 2015, j’avais plus de 20 unités. En 2017, j’en avais environ 35, et maintenant en 2018, j’ai déménagé dans des complexes d’appartements et j’en ai plus de 470.

C’est la stratégie que j’ai utilisée pour continuer à acheter plus de biens tout en mettant continuellement plus d’argent dans ma poche.

Voici comment brrr investing fonctionne dans l’immobilier.

Utilisation de la stratégie BRRR pour constituer un Portefeuille de biens locatifs

L’essentiel de la méthode BRRR consiste à ajouter suffisamment de valeur à un bien pour que, lorsque vous le refinancez, vous récupériez la plupart, sinon la totalité de votre capital. Cela vous permet de prendre votre argent et de l’utiliser encore et encore pour acheter des offres.

Juste au cas où vous ne le seriez pas encore au courant, BRRR signifie Buy, Rehab, Rent, Refinance. Alternativement, certaines personnes l’appellent la méthode BRRRR qui signifie exactement la même chose, sauf que le dernier R signifie « répéter. »

Ainsi, la méthode BRRRR consiste à Acheter, à Réhabiliter, à Louer, à Refinancer, à Répéter.

Étape 1 – Achat

Il y a 3 parties de base à l’achat d’une propriété – trouver, analyser et conclure la transaction.

Trouver une affaire

La partie la plus importante de la stratégie immobilière BRRR est de trouver de bonnes affaires. Sans une affaire incroyable, cela ne fonctionne tout simplement pas (mais c’est un peu vrai pour gagner de l’argent dans l’immobilier de toute façon).

En général, les gens désignent les transactions comme « hors marché » et « sur le marché ». »Une transaction hors marché est essentiellement chaque vente qui n’est pas répertoriée avec un vendeur immobilier sur un service d’inscription tel que MLS, LoopNet ou CoStar.

Il existe une tonne de façons de trouver d’excellentes offres hors marché. Ceux-ci incluent:

• Démarrage d’un site Web d’investisseur
• Publipostage
• Frapper aux portes
• Signes de bandit
• MLS
• Chiens d’oiseaux

and et quelques dizaines d’autres méthodes. La seule chose qui vous limite est votre imagination!

Analyse des biens locatifs

Il est important d’avoir deux calculatrices différentes pour faire ce travail. Le plus important est votre calculatrice « dos de serviette ».

La raison pour laquelle une calculatrice comme celle-ci est si importante est que vous regarderez littéralement des centaines d’offres. Il est impossible d’utiliser une calculatrice avancée et d’éliminer des dizaines d’offres par semaine.

Au lieu de cela, il est préférable d’utiliser une calculatrice très simple, de lancer les chiffres de base et de voir s’il est même proche à distance.

Une fois que vous avez fait cela, vous pouvez prendre l’affaire et faire une analyse plus approfondie. Si ce n’est pas bon, jetez-le de côté et vous avez économisé des heures de votre temps.

J’ai mis en place une calculatrice BRRR gratuite à utiliser pour filtrer les offres.

Clôture des transactions

La partie la plus importante de la clôture d’une transaction est ….le financer.

Nous parlerons un peu plus du financement à la fin lorsque nous parlerons du troisième refinancement R, mais il est important de savoir que votre financement à l’avance sera différent de la façon dont vous refinancez l’opération.

Au départ, vous utilisez généralement de l’argent liquide ou une sorte d’argent privé ou dur. Les banques n’aiment pas le risque et les transactions qui nécessitent du travail sont considérées comme risquées.

En utilisant de l’argent comptant ou de l’argent privé, vous pourrez acheter quelque chose avec un peu de risque afin de pouvoir ajouter de la valeur.

L’autre raison est que les propriétés en détresse doivent souvent se fermer rapidement. Les banques sont tout sauf rapides.

La clé ici est donc d’utiliser de l’argent privé pour acheter, puis de se refinancer en quelque chose à plus long terme, comme un bon prêt commercial conventionnel ou à long terme.

Étape 2 – Rehab

Vous ne voulez pas réhabiliter un bien locatif BRRR de la même manière que vous répareriez un flip.

Lorsque vous analysez un projet pour un flip, vous regardez le coût du travail vs l’augmentation de la valeur. Si une cuisine coûte 10k et augmente la valeur de 15k, elle a un rendement de 50% (15k–10k = retour de 5k. Un rendement de 5k divisé par 10k investi = rendement de 50%).

Cette même cuisine peut ajouter de la valeur à votre location, mais comme vous ne la vendez pas, c’est la mauvaise façon de mesurer la valeur.

Ce 10k $ pourrait ajouter 15k value en valeur, mais ajouter à peine rien en loyer supplémentaire. Puisque nous sommes à la recherche de flux de trésorerie, je préfère me concentrer sur les rénovations qui ajoutent au montant du loyer que je peux facturer.

BRRR Étape 3 – Louer l’unité

Trouver d’excellents locataires qui paieront des loyers du marché (ou plus élevés) est la clé de votre stratégie. Les 3 étapes clés consistent à rechercher, filtrer et conserver.

Étape 4 – Refinancement

L’objectif est de récupérer votre argent afin que vous puissiez répéter le processus, ce qui rend cette étape la plus cruciale.

parce que les règles pour les prêts commerciaux sont différentes des prêts personnels, prenons un peu de recul et passons en revue les règles / exigences pour les prêts commerciaux:

• Vous aurez besoin d’environ 2 ans d’expérience. »Cela peut être une expérience de réadaptation, une expérience de propriétaire ou même une expérience en tant qu’agent immobilier si vous pouvez convaincre la banque que cela est directement applicable.
• La plupart des banques ont besoin de plus de 6 mois d' »assaisonnement » avant de le financer au prix du marché plutôt qu’au prix d’achat. Cela signifie que la propriété a été stable, fixe et louée pendant cette période. Fondamentalement, ils ont besoin que vous justifiiez le prix plus élevé avec des preuves de stabilité et d’amélioration des loyers.
• Les banques prêtent 75 à 80% de la valeur estimée sur ce genre d’opération.

Il n’est pas difficile de voir le « truc » une fois que tous les critères sont définis.

• Les banques prêteront environ 75% de la valeur estimée après 6 mois d’assaisonnement.
• Les palmes de maison cherchent à être « all in » pour environ 75 à 80% de la valeur de la propriété.

Alors, achetez un bien locatif comme si vous alliez le retourner, puis refinancez-le – vous récupérerez tout votre argent ainsi que vos revenus de location à long terme.

Mais, pour que ce système fonctionne bien, vous devez pouvoir être « all in » pour environ 75 à 80% de la valeur.

Étape 5 – Répétez et BRRR Plus (aka brrrr)

Une fois que vous avez la plupart ou la totalité de votre argent, il est temps de trouver une autre transaction immobilière à BRRRR! Le R supplémentaire signifie Répétition.

Vous aurez votre remise en argent et un nouveau flux de revenus. La vie pourrait-elle s’améliorer ?