A estratégia No. 1 Para construir um império de propriedade de aluguel

é impossível comprar propriedades de aluguel suficientes para se aposentar, certo? Simplesmente leva muito tempo para economizar, comprar propriedade, e um pouco de renda ao longo dos anos

Você só precisa de muito dinheiro para os pagamentos baixos para continuar a comprar.errado.

é verdade que comprar propriedade de aluguel é um processo muito intensivo de capital e é verdade que você geralmente precisa de 20-25% para baixo para suas compras (exceto os seus primeiros que podem ir FHA ou VA).também é verdade que a maioria das pessoas não tem fundos ilimitados e não pode continuar a baixar 20-25%.mas a questão é esta: não tens de continuar a gastar dinheiro.

Há uma estratégia muito simples que lhe permite evitar fazer tudo isso. Adivinhaste, chama-se Estratégia BRRR e vou entrar nisso com muitos detalhes. Mas primeiro … uma história rápida sobre como me reformei usando o método BRRR.

BRRR Strategy During the Great Recession

A long time ago I started using the BRRR strategy before anyone ever called it the BRRR strategy.

em poucas palavras, é uma forma de comprar propriedade que lhe permite preservar o capital, a fim de comprar mais e mais propriedades ao longo do tempo.vou entrar em detalhes em um minuto, mas quero levá-los de volta a 2009 até 2013 durante a parte mais profunda da Grande Recessão.ninguém tinha empregos. Ninguém podia pagar renda. Os preços das casas caíram como uma pedra e lisos como um paciente do hospital. Não houve nenhum salto.era apenas desespero por todo o lado.eles chamam-lhe a grande recessão, mas em termos históricos, era claramente uma depressão.e decidi entrar no ramo imobiliário.todos diziam que eu era louca e um pouco louca. Muita gente tinha acabado de perder tudo, os inquilinos não pagavam, os despejos estavam a acontecer por todo o lado. Foi difícil.

mas, Ofertas podem ser encontradas em toda parte. O outro benefício era uma vez que ninguém tinha empreiteiros de trabalho eram fáceis de encontrar e iria trabalhar para 1/3 o que eles cobram agora.a parte difícil foi encontrar dinheiro para investir e encontrar Bancos para emprestar.

Eu comprei minha primeira família 3 em 2009, em seguida, comprou uma família 4 Alguns anos mais tarde no início de 2012. Esta é uma foto da família 4, sexy, não é?

até 2015 eu tinha mais de 20 unidades. Em 2017 eu tinha cerca de 35, e agora em 2018 eu me mudei para complexos de apartamentos e tenho mais de 470.

esta é a estratégia que eu usei para continuar a comprar Mais propriedade enquanto continuamente colocar mais dinheiro no meu bolso.

Aqui está como brrr investing funciona em imóveis.

usando a estratégia BRRR para construir um portfólio de propriedade de aluguel

o Gist geral do método BRRR é adicionar valor suficiente para uma propriedade que quando você refinanciá-lo você vai obter a maioria, se não todo o seu capital de volta. Isto permite-lhe pegar no seu dinheiro e usá-lo vezes sem conta para comprar ofertas.

apenas no caso de você ainda não está ciente, BRRR significa comprar, reabilitação, renda, refinanciamento. Alternativamente, algumas pessoas chamam-lhe o método BRRRR que significa exatamente a mesma coisa, exceto o último R significa ” repetir.”

So, brrrr method is Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat.

Passo 1 – Comprar

Há 3 partes básicas para comprar qualquer propriedade-encontrar, analisar e fechar o negócio.

Encontrar um Negócio

A parte mais importante do BRRR imóveis estratégia é encontrar grandes promoções. Sem um negócio incrível, simplesmente não funciona (mas isso é um pouco verdade sobre ganhar dinheiro em imóveis de qualquer maneira).em geral, as pessoas referem-se a ofertas como “fora do mercado” e “no mercado”.”Um negócio fora do mercado é essencialmente cada venda que não está listado com um vendedor imobiliário em um serviço de listagem, como o MLS, LoopNet, ou CoStar.

Há uma tonelada de maneiras de encontrar grandes negócios fora do mercado. Estas incluem:

• iniciar um site de investidores
• Direct Mail
• batendo às portas

sinais de banditismo

• MLS
• Bird-Dogs

…e mais uma dúzia de métodos. A única coisa que te limita é a tua imaginação!

analisando a propriedade de aluguel

é importante ter um par de calculadoras diferentes para fazer este trabalho. O mais importante é a sua calculadora” costas do guardanapo”.

A razão pela qual uma calculadora como esta é tão importante é porque você vai literalmente olhar para centenas de ofertas. É impossível usar uma calculadora avançada e rever dezenas de acordos por semana.

em vez disso, é melhor usar uma calculadora muito simples, jogar nos números básicos, e apenas ver se ele está remotamente perto.uma vez que você faça isso, você pode pegar o negócio e fazer uma análise mais profunda. Se não for bom, deita-o fora e poupaste horas do teu tempo.

I put together a free BRRR calculator for you to screen deals.a parte mais importante do fecho de um negócio é … financiando-o.

falaremos um pouco mais sobre o financiamento no final quando falarmos sobre o terceiro R – Refinance, mas é importante saber que o seu financiamento na frente será diferente de como você refinanciar o negócio.na frente, você está geralmente usando dinheiro ou algum tipo de dinheiro privado ou duro. Os bancos não gostam de riscos, e os negócios que precisam de trabalho são considerados arriscados.usando dinheiro ou dinheiro privado, você poderá comprar algo com um pouco de risco para que você possa adicionar valor.

a outra razão é porque as propriedades em dificuldade muitas vezes precisam fechar rapidamente. Os bancos são tudo menos rápidos.portanto, a chave aqui é usar dinheiro privado para comprar, em seguida, refinanciar em algo a mais longo prazo, como um bom empréstimo comercial convencional ou de longo prazo.

Step 2 – Rehab

Você não quer rehab uma propriedade de aluguer BRRR da mesma forma que você iria corrigir um flip.

Quando você analisa um projeto para um flip, você olha para o custo do trabalho vs o aumento de valor. Se uma cozinha custa 10k e aumenta o valor em 15k, então ela tem um retorno de 50% (15k – 10k = 5k retorno. Um retorno de 5k dividido por 10k investido = 50% retorno).

essa mesma cozinha pode adicionar valor ao seu aluguel, mas uma vez que você não está vendendo, é a maneira errada de medir o valor.

Que $ 10k pode adicionar $ 15k em valor, mas adicionar quase nada em renda extra. Uma vez que estamos à procura de cash-flow, eu prefiro concentrar-me em renovações que adicionam ao montante da renda que eu posso cobrar.

BRRR Passo 3 – alugar a unidade

encontrar grandes inquilinos que irão pagar rendas de mercado (ou mais) é a chave para a sua estratégia. Os três passos principais são Encontrar, tela e reter.

Step 4 – refinanciamento

o objectivo é obter o seu dinheiro de volta para que possa repetir o processo, o que torna este passo o mais crucial.dado que as regras aplicáveis aos empréstimos comerciais são diferentes das aplicáveis aos empréstimos pessoais, vamos recuar rapidamente e rever as regras/requisitos aplicáveis aos empréstimos comerciais. :vai precisar de cerca de 2 anos de experiência.”Isto pode ser experiência de reabilitação, experiência de proprietário, ou até mesmo experiência como agente imobiliário se você pode convencer o banco que é diretamente aplicável.a maioria dos bancos necessita de mais de 6 meses de” tempero ” antes de o financiar ao preço de mercado e não ao preço de compra. Isto significa que a propriedade foi estável, fixa e alugada por cerca desse período de tempo. Basicamente, eles precisam de você para justificar o preço mais elevado com alguma evidência de estabilidade e rendas melhoradas.os bancos emprestam 75-80% do valor avaliado neste tipo de Negócio.

não é difícil ver o “truque” uma vez que todos os critérios são definidos.os bancos emprestarão cerca de 75% do valor avaliado após 6 meses de tempero.

barbatanas da casa estão olhando para ser “all in” para cerca de 75-80% do valor da propriedade.por isso, compre uma propriedade alugada como se a fosse mudar, e depois refinancie – la-terá todo o seu dinheiro de volta mais os rendimentos de aluguer a longo prazo.

mas, para que este sistema funcione bem, você precisa ser capaz de ser “all in” para cerca de 75-80% do valor.

Step 5-Repeat and Brrr More (aka brrrr)

Uma vez que você tem a maior parte ou a totalidade do seu dinheiro de volta, é hora de encontrar outro negócio imobiliário para BRRRR! O R extra significa repetir.você terá seu dinheiro de volta e um novo fluxo de renda. A vida pode melhorar?