It can make a difference
By DOUG PRICE
não há escassez de terminologia interessante em imóveis comerciais. Uma área específica de interesse é encontrada nas descrições entre uma casca cinza fria e uma casca de baunilha quente. As definições globais têm a ver com a forma como os espaços em bruto ou desocupados podem ser entregues a novos inquilinos antes de o espaço ser construído para seu uso específico. Este tópico é especialmente importante porque as diferenças de como um espaço é entregue podem afetar o custo de uma transação de dezenas de milhares a centenas de milhares de dólares para o inquilino. Com isso em jogo, compreender as várias definições de como um espaço é entregue vale a pena aprender.
embora existam múltiplos sinónimos para como os espaços são entregues, um espaço livre ou Novo é muitas vezes descrito como sendo um espaço “Shell”. Os dois tipos mais comuns de espaços desocupados ou “conchas” vêm com a terminologia de uma “concha Cinza Fria” ou uma “concha de baunilha quente”. Vamos dar mais uma vista de olhos.o que é o espaço da Shell?
espaço Shell denota a condição interior de um espaço imobiliário comercial específico que não tem melhorias interiores substanciais ou acabamentos. Com um novo desenvolvimento ou nova construção, a maioria dos espaços são tipicamente entregues em uma condição de concha; o que significa que o espaço é essencialmente quatro paredes de perímetro com um plano de piso principalmente aberto. O inquilino, em seguida, constrói o espaço para seus parâmetros específicos, o que faz dele não mais uma concha, mas um espaço acabado ou construído para fora.além disso, um proprietário ou inquilino pode optar por demolir os acabamentos interiores de um espaço já construído se os acabamentos específicos não forem benéficos ou necessários para o próximo inquilino. Isto é considerado retornar um espaço a uma condição de Shell e é muitas vezes necessário antes de realizar uma nova construção em um espaço de segunda geração.
a construção de conchas normalmente denota o chão, as paredes do perímetro e o telhado de uma casa fechada e pode incluir algumas HVAC, melhorias elétricas ou de canalização, mas não paredes internas, divisórias de espaço interior, acabamentos ou acessórios individuais do inquilino.
essencialmente, um espaço de Shell é uma caixa aberta que está pronta para que um inquilino construa ou instale suas instalações únicas. No entanto, a diferença entre o “tipo de concha” é a de que os pormenores podem ter um impacto significativo no custo de um inquilino. Vamos dar uma olhada nas diferenças entre uma casca cinza fria e uma casca de baunilha quente.o que é uma casca cinzenta fria?
Um Frio Cinza Shell é mais frequentemente definida através da compreensão dos dois principais descritor de palavras antes da palavra shell:
- Frio: normalmente significa que o espaço não tem HVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado) disponíveis ou instalados no espaço; e, portanto, o espaço não pode ser aquecida (ou refrigerado) antes de ventilação, de ar condicionado a ser instalado. Neste caso, uma unidade ou unidades HVAC terá de ser instalada ou fornecida para o espaço, a fim de trazer aquecimento, ventilação e ar condicionado para o espaço. Por isso, o espaço é frio.
- Grey: normalmente significa que o espaço não tem outras melhorias para ele, tais como as paredes sendo acabadas com parede seca e pintadas, uma grade de teto de queda e ladrilhos ou um teto de parede, iluminação adequada instalada, piso, ou quaisquer outras melhorias padrão, tais como uma casa de banho, escritórios construídos, etc. A palavra grey fala sobre o fato de que o chão e quaisquer paredes exteriores são muitas vezes a cor cinza por causa do chão ou paredes de concreto não tratados.
uma casca de cinza frio é essencialmente um espaço sem HVAC ou acabamentos de qualquer substância real. Muitas vezes, os latifundiários também deixarão uma parte do chão ou mesmo todo o chão em condições de sujidade sem derramar qualquer concreto, se eles assumirem que o futuro inquilino vai precisar de instalar canalização pesada.o que é uma casca de baunilha quente?em comparação, uma casca de baunilha quente está próxima do oposto de uma casca de Cinza Fria, definida por::
- Warm: the space does have an HVAC system connected and functional, or at least is attached to the premises and ready to be hooked up. Quente significa que o espaço pode ser aquecido e / ou arrefecido sem adicionar um novo sistema HVAC.
- Baunilha: normalmente refere-se ao espaço, tendo terminado paredes exteriores com drywall, um menu drop-grade no teto com telhas do teto ou uma parede de gesso no teto, com iluminação instalados, de CLIMATIZAÇÃO, que é distribuído, e muitas vezes inclui, também, algum nível de adicional de construir, tais como terminou banheiro(s) com água corrente, esgotos, canalizações, dispositivos elétricos, etc. O espaço também pode conter algum nível de construção adicional, como qualquer quantidade de escritórios ou paredes adicionais e salas interiores.
uma casca de baunilha quente é essencialmente um espaço com HVAC e as quatro paredes e teto sendo acabados.
Muitos proprietários de varejo e de edifícios de escritórios, irá preparar um espaço vago na condição de um Quente de Baunilha Casca de entrega, para que os inquilinos possam ser capazes de mover-se imediatamente com muito pequenos ajustes para o espaço ou simplesmente a instalação de seu inquilino específicos de mobiliário, utensílios e equipamentos.
no entanto, há alguns inquilinos que preferem uma concha cinza frio vs. uma casca de baunilha quente se eles têm requisitos únicos para seus sistemas mecânicos, canalização ou outros acabamentos. Uma casca de baunilha pode exigir que o inquilino substitua algumas das melhorias que um senhorio pode já ter realizado, tais como a mudança das casas de banho ou a modernização de seus acabamentos, selecionando um tipo diferente de teto e luminárias e muito mais.dependendo do nível de acabamentos em uma casca de baunilha quente, é possível para um proprietário gastar $50.000 a $100.000 em melhorias que o inquilino pode imediatamente arrancar ou atualizar. Ou seja, se o senhorio gasta dinheiro em uma grade de teto específico, Luzes e casa de banho, mas o inquilino quer algo diferente, pode haver uma perda saudável de tempo e dinheiro. Esse dinheiro teria sido mais bem delineado para que o inquilino usasse os itens exatos e acabasse eles queriam versos que o senhorio já colocou no espaço.embora muitos inquilinos de retalho ou inquilinos de escritório tradicionais possam preferir a entrega de uma casca de baunilha para acelerar a sua ocupação e reduzir as suas despesas de construção, a maioria dos prestadores de cuidados de saúde estão muito melhor tirando um espaço em um formato de casca cinza fria. A razão é que um inquilino de saúde pode utilizar melhor o equivalente do dinheiro que o proprietário teria gasto em um espaço e, em vez disso, utilizar esse dinheiro para as atualizações exatas que o inquilino quer. Há momentos em que o senhorio já gastou o dinheiro em entregar uma casca de baunilha, que, nesse caso, você simplesmente obter o que o senhorio já decidiu. No entanto, há também muitas situações, especialmente com a nova construção, que se você chegar à propriedade ou senhorio com uma antecedência suficiente nas negociações que você pode determinar o tipo de entrega como parte de suas negociações para o espaço.
compreender estes Termos únicos ao avaliar espaços comerciais imobiliários irá ajudá-lo a tomar a decisão mais informada e dar-lhe uma vantagem durante as suas negociações.Doug Price é um agente com CARR Healthcare, o principal fornecedor do País de Serviços Comerciais imobiliários para inquilinos e compradores de saúde. Todos os anos, milhares de práticas de saúde confiam CARR para alcançar as condições mais favoráveis em suas negociações de locação e compra. A equipe de especialistas da CARR auxilia em start-ups, renovações de Locação, expansões, deslocalizações, escritórios adicionais, compras e transições de prática. As práticas de saúde escolher CARR para salvá-los uma quantidade substancial de tempo e dinheiro; ao mesmo tempo, garantir seus interesses são sempre em primeiro lugar. Contacta o Doug no [email protected]