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Cela peut faire une différence

Par DOUG PRICE

Il ne manque pas de terminologie intéressante dans l’immobilier commercial. Une zone spécifique d’intérêt se trouve dans les descriptions entre une Coquille Grise Froide et une Coquille de Vanille Chaude. Les définitions globales ont trait à la façon dont les espaces bruts ou inoccupés peuvent être livrés à de nouveaux locataires avant que l’espace ne soit construit pour son usage spécifique. Ce sujet est d’autant plus important que les différences de livraison d’un espace peuvent affecter le coût d’une transaction de dizaines de milliers à des centaines de milliers de dollars pour le locataire. Avec autant d’enjeux, comprendre les différentes définitions de la façon dont un espace est livré vaut la peine d’être appris.

Bien qu’il existe plusieurs synonymes pour la façon dont les espaces sont livrés, un espace inoccupé ou nouveau est souvent décrit comme étant un espace « Shell ». Les deux types les plus communs d’espaces inoccupés ou de « Coquilles » ont la terminologie d’une « Coquille Grise froide » ou d’une « Coquille de Vanille chaude ». Regardons un peu plus loin.

Qu’est-ce que l’espace Shell ?

L’espace shell désigne l’état intérieur d’un espace immobilier commercial spécifique qui ne présente pas d’améliorations ou de finitions intérieures substantielles. Avec un nouveau développement ou une nouvelle construction, la plupart des espaces sont généralement livrés dans un état de coquille; ce qui signifie que l’espace est essentiellement composé de quatre murs d’enceinte avec un plan d’étage principalement ouvert. Le locataire construit ensuite l’espace selon ses paramètres spécifiques, ce qui n’en fait plus une coquille, mais un espace fini ou construit.

De plus, un propriétaire ou un locataire peut choisir de démolir les finitions intérieures d’un espace déjà construit si les finitions spécifiques ne sont pas bénéfiques ou nécessaires au prochain locataire. Ceci est considéré comme le retour d’un espace à une condition de shell et est souvent nécessaire avant d’effectuer une nouvelle construction sur un espace de deuxième génération.

La construction en coquille désigne généralement le plancher, les murs d’enceinte et le toit d’un local clos et peut inclure des améliorations en CVC, en électricité ou en plomberie, mais pas les murs intérieurs, le cloisonnement de l’espace intérieur, les finitions ou les accessoires personnalisés pour les locataires.

Essentiellement, un espace Shell est une boîte ouverte qui est prête pour qu’un locataire construise ou installe ses luminaires uniques. Cependant, la différence du « type de coquille » est que les détails peuvent avoir un impact significatif sur le coût pour un locataire. Jetons un coup d’œil aux différences entre une Coquille Grise Froide et une Coquille de Vanille Chaude.

Qu’est-ce qu’une coquille Grise Froide?

Une coque grise froide est le plus souvent définie en comprenant les deux mots descripteurs principaux avant le mot coque:

• Froid: signifie généralement que l’espace n’a pas de CVC (chauffage, ventilation et climatisation) disponible ou installé dans l’espace; et par conséquent, l’espace ne peut pas être chauffé (ou refroidi) avant l’installation du CVC. Dans ce cas, une ou des unités de CVC devront être installées ou fournies dans l’espace afin d’apporter le chauffage, la ventilation et la climatisation à l’espace. Par conséquent, l’espace est froid.

• Gris: signifie généralement que l’espace n’a pas d’autres améliorations telles que les murs finis avec des cloisons sèches et peints, une grille de plafond suspendu et des carreaux ou un plafond en cloisons sèches, un éclairage approprié installé, un revêtement de sol ou toute autre amélioration standard comme des toilettes, des bureaux construits, etc. Le mot gris parle du fait que le sol et les murs extérieurs sont souvent de couleur grise en raison du sol ou des murs en béton non traité.

Une coque grise froide est essentiellement un espace sans CVC ni finitions de substance réelle. Souvent, les propriétaires laisseront également une partie du sol ou même tout le sol en état de saleté sans couler de béton, s’ils supposent que le futur locataire devra installer une plomberie lourde.

Qu’est-ce qu’une coquille de Vanille chaude?

En comparaison, une Coquille de Vanille Chaude est proche de l’opposé d’une Coquille Grise Froide, telle que définie par:

• Chaud: l’espace dispose d’un système CVC connecté et fonctionnel, ou du moins est attaché aux locaux et prêt à être branché. Chaud signifie que l’espace peut être chauffé et / ou refroidi sans ajout d’un nouveau système CVC.

• Vanille: désigne généralement l’espace dont les murs extérieurs sont finis avec des cloisons sèches, un plafond à grille suspendue avec des carreaux de plafond ou un plafond à cloisons sèches, avec un éclairage installé, un système de CVC distribué, et comprend souvent également un certain niveau de construction supplémentaire, comme une ou des toilettes finies avec de l’eau courante, des égouts, de la plomberie, des appareils, etc. L’espace peut également contenir un certain niveau de construction supplémentaire, tel qu’une quantité de bureaux ou de murs et de pièces intérieures supplémentaires.

Une coquille de vanille chaude est essentiellement un espace avec CVC et les quatre murs et le plafond sont en cours de finition.

De nombreux propriétaires d’immeubles de vente au détail et de bureaux prépareront un espace vacant dans l’état d’une livraison chaude en coquille de vanille afin que certains locataires puissent emménager immédiatement avec des ajustements très mineurs de l’espace ou simplement avec l’installation de meubles, d’accessoires et d’équipements spécifiques à leur locataire.

Cependant, certains locataires préfèrent une Coque Grise froide plutôt qu’une Coque Vanille chaude s’ils ont des exigences uniques pour leurs systèmes mécaniques, leur plomberie ou d’autres finitions. Une coquille de vanille peut obliger le locataire à remplacer certaines des améliorations qu’un propriétaire peut avoir déjà effectuées, telles que le déménagement des toilettes ou l’amélioration de leurs finitions, la sélection d’un autre type de plafond et d’appareils d’éclairage, etc.

Selon le niveau de finition d’une coquille de vanille chaude, il est possible pour un propriétaire de dépenser de 50 000 à 100 000 in en améliorations que le locataire pourrait immédiatement arracher ou améliorer. Cela signifie que si le propriétaire dépense de l’argent pour une grille de plafond, des lumières et un emplacement de toilettes spécifiques, mais que le locataire veut quelque chose de différent, il peut y avoir une perte saine de temps et d’argent. Cet argent aurait été mieux prévu pour que le locataire l’utilise sur les articles et les finitions exacts qu’il voulait vers ce que le propriétaire a déjà mis dans l’espace.

Alors que de nombreux locataires de commerces de détail ou de bureaux traditionnels peuvent préférer la livraison d’une coque de vanille pour accélérer leur occupation et réduire leurs dépenses de construction, la plupart des fournisseurs de soins de santé préfèrent prendre un espace dans un format de coque gris froid. La raison en est qu’un locataire de soins de santé peut mieux utiliser l’équivalent de l’argent que le propriétaire aurait dépensé pour un espace et utiliser cet argent pour les améliorations exactes que le locataire souhaite. Il y a des moments où le propriétaire a déjà dépensé l’argent pour livrer une coquille de vanille, qui dans ce cas, vous obtenez simplement ce que le propriétaire a déjà décidé. Cependant, il existe également de nombreuses situations, en particulier avec les nouvelles constructions, où si vous arrivez à la propriété ou au propriétaire assez tôt dans les négociations, vous pouvez déterminer le type de livraison dans le cadre de vos négociations pour l’espace.

Comprendre ces termes uniques lors de l’évaluation des espaces immobiliers commerciaux vous aidera à prendre la décision la plus éclairée et vous donnera un avantage lors de vos négociations.

Doug Price est agent chez CARR Healthcare, le principal fournisseur de services immobiliers commerciaux au pays pour les locataires et les acheteurs de soins de santé. Chaque année, des milliers de cabinets de soins de santé font confiance à CARR pour obtenir les conditions les plus favorables lors de leurs négociations de location et d’achat. L’équipe d’experts de CARR vous aide à démarrer des entreprises, à renouveler des baux, à agrandir, à déménager, à ajouter des bureaux, à acheter et à effectuer des transitions de pratique. Les cabinets de soins de santé choisissent CARR pour leur faire économiser beaucoup de temps et d’argent, tout en veillant à ce que leurs intérêts soient toujours prioritaires. Contactez Doug à [email protected]